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金茂地产怎么样(中国金茂地产怎么样)

金茂中国地产


业绩增长平稳，回款效率高，投资积极，债务结构稳健 。
◎作者 / 沈晓玲、汪维文
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核心观点
【业绩稳健增长，销售回款率高达94.5%】上半年中国金茂实现全口径销售额1301.5亿元，同比增长26.5%，完成全年销售目标的52%，排名居于第15位，与2020年持平 。上半年共实现销售回款1229亿元，回款率高达94.5%，处于行业前列 。根据业绩发布会数据，下半年企业计划推货2300亿，仅需52%的去化率即可完成业绩目标，压力不大 。
【投资力度2倍于百强平均，拿地销售比0.58】上半年中国金茂新增土储计容总建面654万平方米，项目总土地款755亿元，权益土地款347亿元 。另外企业还成功完成了对中国宏泰的收购，新增一级开发及产业市镇项目面积5797万平方米 。整体来看，上半年金茂投资态度积极，拿地销售比0.58，但是在拿地销售比0.40的监管要求下，企业可以适度权益比例的提升 。
【新增落地3个项目，锁定面积超2020年全年】上半年中国金茂成功落地贵阳金茂水晶智慧新城、长沙雅塘城市运营项目、赣江中医药生态科技小镇3个项目，新增锁定面积超过1400万平方米，超过了2020年全年的1080万平方米 。截止至2021年7月金茂已累计落地30个城市运营项目，计划到2022年实现对于整体投资60%的土地储备贡献 。
【总土储充裕，二级土地可满足3-4年开发所需】截止2021年7月底，中国金茂共布局全国53个城市，总土储建面达8552万平方米 。其中一级土地开发储备建面2176万平方米，二级土地开发储备建面6377万平方米，相较2020年底略有提升，按照企业2021年的销售规模和增长速度推算，二级土储可满足大约3-4年的需求，土地储备充裕 。
【营收大幅增加，毛利率20.3%】2021年上半年中国金茂实现营业收入284.6亿元，同比增长135.2%，根据企业业绩会数据，全年金茂预期可以实现整体营收900亿以上 。上半年中国金茂实现净利润58.1亿元，净利率20.4% 。主要是由于上半年金茂实现公允价值收益11.3亿元，并通过购买联营公司收益16.6亿元 。
【三项指标维持绿档，融资利率降至4.01%】截止至2021年中，中国金茂整体现金短债比1.55，长短债比为2.20，目前公司商票规模在26亿左右，即使将商票作为负债计入，公司“三条红线”指标仍然全部保持绿档 。企业整体融资成本下降至4.01%，处于行业领先水平 。净负债率维持在47.1%，剔除预收账款资产负债率略有升高至67.9%，全部满足三道红线绿线要求 。
01
销售
业绩稳健增长销售回款率高达94.5%
上半年业绩目标完成过半，销售回款率升至94.5% 。根据企业公告数据，2021年上半年中国金茂实现全口径销售额1301.5亿元，同比增长26.5%，稍落后于TOP20房企平均的29.4% 。上半年累计完成全年销售目标的52%，排名位居行业第15位，与2020年持平 。公司紧抓回款，上半年共实现销售回款1229亿元，回款率高达94.5%，处于行业前列 。根据业绩发布会数据，下半年企业计划推货2300亿，仅需52%的去化率即可完成业绩目标，压力不大 。
半数销售额来自华东地区，城市运营贡献24%业绩 。根据企业披露的销售明细，上半年金茂50%销售额来源于华东地区，与2020年一致，其中南京、苏州、上海等城市销售额接近百亿 。从企业公布的销售计划指引来看，环渤海、华南等区域剩余可售货值都比较可观，因此可以预计，华东区域仍将居于全年业绩贡献首位，但相比上半年而言区域分布会更加均衡 。另外值得的是，金茂城市运营持续兑现，上半年24%的签约业绩来自城市运营，相较于2020年的21%再度提升3个百分点 。
02
投资
投资力度2倍于百强平均拿地销售比0.58
拿地销售比0.58，远高于百强房企平均0.29 。根据企业业绩会披露，2021年上半年中国金茂新增土储计容总建面654万平方米，项目总土地款755亿元，权益土地款347亿元 。二级土地平均拿地成本11544元/平方米，拿地楼板价首次突破万元，主要是企业上半年在北京、苏州、上海、广州这类核心城市纳储较多，按拿地总价计算，一二线城市占比达到84% 。
另外企业还成功完成了对于上市公司中国宏泰29.9%股份以及1.23亿美元可转债的收购，新增一级开发及产业市镇项目面积5797万平方米 。整体来看，上半年金茂投资态度积极，拿地销售比0.58，领先于百强房企平均水平的0.29，但是在拿地销售比0.40的监管要求下，由于上半年纳储较多，剩余可投资额度比较有限，企业可以适度权益比例的提升 。
03 城市运营

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